第三节　契税法律制度

      一、纳税人
　　契税的纳税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。
　　二、征税范围
　　契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。
　　契税的征税范围主要包括：
　　1.国有土地使用权出让。
　　2.土地使用权转让。
　　3.房屋买卖。
　　4.房屋赠与。
　　5.房屋交换。
　　三、税率
　　契税采用比例税率，并实行3%~5%的幅度税率。
　　四、计税依据
　　1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。
　　2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
　　3.土地使用权交换、房屋交换，以交换土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。
　　4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时应补交的契税，以补交的土地使用权出让费用或土地收益作为计税依据。
　　五、应纳税额的计算
　　应纳税额=计税依据×税率
　　六、税收优惠
　　1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
　　2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
　　3. 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。
　　4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
　　5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
　　6.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。
　　七、征收管理
　　（一）纳税义务发生时间
　　契税的纳税环节是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
　　（二）纳税地点
　　契税实行属地征收管理。纳税人发生契税纳税义务时，应向土地、房屋所在地的税务征收机关申报纳税。
　　（三）纳税期限
　　纳税人应当自纳税义务发生之日起10 日内，向土地、房屋所在地的税收征收机关办理纳税申报，并在税收征收机关核定的期限内缴纳税款。

真题回忆（2013）

6.根据契税法律制度的规定，下列各项中，不属于契税纳税人的是（    ）。

  A.出售房屋的个人                           B.受赠土地使用权的企业

 C.购买房屋的个人                           D.受让土地使用权的企业

【答案】A

【解析】契税的纳税人是指在我国境内“承受”土地、房屋权属转移的单位和个人。这里所说的“承受”，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为，所以选项BCD属于契税纳税人，选项A不属于契税纳税人。 


第四节　土地增值税法律制度

一、纳税人
　　土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物（以下简称“转让房地产”）并取得收入的单位和个人。
　　二、征税范围
　　（一）征税范围的一般规定
　　1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不
　　征税。
　　2.土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。
　　3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。
　　（二）征税范围的特殊规定
　　三、税率
　　土地增值税实行四级超率累进税率。
　　四、计税依据
　　土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。
　　（一）应税收入的确定
　　纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
　　（二）扣除项目及其金额
　　准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目金额具体包括七项内容：
　　1.取得土地使用权所支付的金额。
　　2.房地产开发成本。
　　3.房地产开发费用。
　　4.与转让房地产有关的税金。
　　5.财政部确定的其他扣除项目。
　　6.旧房及建筑物的扣除金额。
　　7.计税依据的特殊规定。
　　五、应纳税额的计算
　　1.应纳税额的计算公式。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：
　　应纳税额=Σ（每级距的增值额×适用税率）
　　2.应纳税额的计算步骤。